Vender ou comprar um apartamento sem recorrer a uma imobiliária é perfeitamente possível em Portugal — e pode representar uma poupança de milhares de euros em comissões.

Muitas agências cobram entre 4% e 6% do valor do imóvel, acrescido de IVA, o que significa que numa venda de 300.000€, a comissão pode ultrapassar os 20.000€.

Neste guia completo vai aprender:

• Como vender um apartamento sozinho;
• Como comprar um imóvel sem imobiliária;
• Quais os documentos obrigatórios;
• Como funciona o pagamento;
• Como fazer o CPCV;
• Que impostos existem;
• Onde tratar de cada etapa;
• Como evitar erros e burlas.

---

 

Vale a pena vender sem imobiliária?

Na maioria dos casos, sim.

As imobiliárias podem ajudar na divulgação, visitas e negociação, mas legalmente não são obrigatórias para concluir a venda de um imóvel em Portugal.

---

PASSO A PASSO PARA VENDER UM APARTAMENTO SEM AGÊNCIA

1. Reunir todos os documentos do imóvel

Antes de colocar o imóvel à venda, deve garantir que toda a documentação está correta.

---

2. Definir o preço correto

Sem imobiliária, terá de avaliar o imóvel sozinho.

Como descobrir o preço de mercado

• Comparar imóveis semelhantes no Idealista;
• Ver anúncios no Imovirtual;
• Consultar OLX;
• Analisar imóveis da mesma zona;
• Comparar tipologia e estado.

Também pode pedir avaliações bancárias ou contratar um avaliador independente.

---

3. Preparar o apartamento para as visitas

Este passo faz enorme diferença.

Antes de fotografar

• Limpar profundamente;
• Remover objetos pessoais;
• Melhorar iluminação;
• Reparar pequenos defeitos;
• Pintar paredes desgastadas.

Fotografia

• Usar luz natural;
• Tirar fotos horizontais;
• Mostrar todas as divisões;
• Incluir fachada e exterior.

---

4. Publicar anúncios

Os portais mais usados em Portugal são:

• Idealista
• Imovirtual
• OLX

O anúncio deve incluir

• Área;
• Tipologia;
• Localização;
• Estado do imóvel;
• Ano de construção;
• Classe energética;
• Valor do condomínio;
• Garagem ou arrecadação;
• Fotografias reais.

---

5. Organizar visitas com segurança

• Marque visitas durante o dia;
• Tenha outra pessoa presente;
• Confirme nome e contacto;
• Evite divulgar demasiada informação pessoal;
• Filtre curiosos.

Perguntas úteis aos interessados

• Tem crédito pré-aprovado?
• Já vendeu a sua casa?
• A compra depende de financiamento?

---

6. Negociar a proposta

Quando receber uma proposta, confirme:

• Valor final;
• Prazo;
• Método de pagamento;
• Se existe crédito aprovado.

---

7. Fazer o CPCV (Contrato-Promessa Compra e Venda)

O CPCV não é obrigatório, mas é altamente recomendado.

O que inclui normalmente

Idealmente o CPCV deve ser preparado por:

• Advogado;
• Solicitador;
• Notário.

---

8. Receber o sinal

Após a assinatura do CPCV, o comprador entrega normalmente um sinal.

Valor habitual

Entre 10% e 20%.

Forma segura de pagamento

• Transferência bancária;
• Cheque bancário;
• Cheque visado.

Evite dinheiro vivo.

---

9. Marcar a escritura

A escritura pode ser feita:

• Num notário;
• Numa conservatória;
• Através do serviço Casa Pronta;
• Com advogado autenticador.

---

10. Como funciona o pagamento final

1. O comprador entrega o restante valor;
2. O vendedor entrega as chaves;
3. A escritura é assinada;
4. O imóvel muda oficialmente de proprietário.

---

PASSO A PASSO PARA COMPRAR UM APARTAMENTO SEM AGÊNCIA

1. Confirmar financiamento

• Pedir pré-aprovação bancária;
• Definir orçamento real;
• Calcular impostos e despesas.

---

2. Verificar toda a documentação

Nunca avance sem confirmar:

• Proprietário verdadeiro;
• Hipotecas;
• Penhoras;
• Dívidas de condomínio;
• Licença de utilização.

---

3. Confirmar custos totais

---

4. Pagar IMT e Imposto do Selo

IMT

Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas.

Imposto do Selo

Normalmente corresponde a 0,8% do valor da compra.

---

5. Assinar escritura

No dia da escritura deve levar:

• Cartão de Cidadão;
• NIF;
• Comprovativos de pagamento;
• Documentos do banco (se houver crédito).

---

ORGANISMOS IMPORTANTES NO PROCESSO

---

Custos aproximados do processo

---

Como evitar burlas

Nunca:

• Aceite pagamentos sem comprovativo;
• Entregue chaves antes da escritura;
• Assine documentos sem ler;
• Aceite reservas em dinheiro vivo;
• Envie documentos pessoais a desconhecidos.

Idealmente:

• Utilize advogado ou solicitador;
• Faça transferências rastreáveis;
• Confirme identidades.

---

Vale a pena contratar um advogado?

Embora não seja obrigatório, pode compensar bastante.

Um advogado ou solicitador pode:

• Verificar documentos;
• Preparar o CPCV;
• Confirmar legalidade;
• Evitar problemas futuros.

Mesmo pagando algumas centenas de euros, continua normalmente muito mais barato do que pagar comissão imobiliária.

---

Resumo rápido do processo

Para vender

1. Reunir documentos
2. Definir preço
3. Publicar anúncio
4. Fazer visitas
5. Negociar
6. Assinar CPCV
7. Receber sinal
8. Fazer escritura
9. Receber pagamento final

Para comprar

1. Definir orçamento
2. Confirmar crédito
3. Verificar documentos
4. Assinar CPCV
5. Pagar impostos
6. Fazer escritura
7. Registar imóvel

---

Comprar ou vender um apartamento sem imobiliária em Portugal é totalmente possível, legal e cada vez mais comum.

Com organização, atenção à documentação e apoio jurídico pontual quando necessário, consegue controlar todo o processo sozinho e poupar milhares de euros em comissões.

O segredo está em:

• Preparar bem os documentos;
• Confirmar todos os detalhes legais;
• Utilizar métodos de pagamento seguros;
• Nunca ter pressa na negociação.

Hoje, graças ao serviço Casa Pronta e aos serviços digitais do Estado, o processo tornou-se muito mais acessível para qualquer pessoa.